Юридическая компания «Миранда»

Узаконивание объектов недвижимости – это подготовка и согласование определенного перечня исходных материалов, документов, проектной документации, получение заключений различных инстанций, на основе которых выдаются разрешения органами исполнительной власти на выполнение тех или иных строительных работ на объектах недвижимости с последующей сдачей их в эксплуатацию.         

Разберем это определение.
1. Объекты недвижимости:  квартиры, частные дома, дачи, имущественные комплексы (заводы, базы и т.п.), СТО, склады и т.д. в общем – жилые и нежилые объекты. Отдельным вопросом  здесь выступает такой объект недвижимости как земля.

2. Исходные материалы – это определенный перечень документов и материалов, в зависимости от  целей проведения строительных работ на  объекте (мы остановимся ниже), на основе которых выдаются заключения различных инстанций на возможность или невозможность проведения  таких работ.

3. Строительные работы – это работы связанные с постройкой нового объекта недвижимости, с реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом или техническим переоснащением  имеющейся недвижимости, а также строительные работы по перепланировке жилых или нежилых помещений.

4.  Проект строительства,  проектно - сметная документация (проектная) документация – согласованные и утвержденные в установленном порядке текстовые и графические материалы, которые определяют  градостроительные, архитектурные, объемно- планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и экономические решения, а также смета строительства.

Зачем необходимо проводить работы по узакониванию объектов недвижимости?

1. Деятельность в сфере строительства регламентируется многими законодательными и нормативными актами, нарушение которых ведет к административной, а иногда и к уголовной ответственности. Ответственность  ложится на всех участников строительства – заказчика, проектировщика, строителя.

2. На объекте, на котором проводились строительные работы и который не введен  в эксплуатацию, законодательно невозможно оформить правоустанавливающие документы и в дальнейшем проводить операции по отчуждению такого объекта.

Определения "новое строительство", "реконструкция", "перепланировка", "капитальный ремонт".

Основные различия и особенности

 Новое строительство - строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения новообразованных предприятий, домов, сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которое осуществляется на свободных или освобожденных от застройки площадках (территориях) с целью создания новых производственных мощностей или предоставленных услуг, которые после введения в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе;

реконструкция - перестройка существующих объектов и сооружений (строений) гражданского или производственного назначения с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, предоставление услуг, увеличение и улучшение качества продукции и др., связанная с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций и их элементов, изменением основных технико-экономических показателей;

реставрация - совокупность научно обоснованных мероприятий по укреплению (консервации) физического состояния, раскрытие наиболее характерных признаков, восстановление утраченных или поврежденных элементов объектов культурного наследства с обеспечением сохранения их аутентичности;

капитальный ремонт здания – комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением или улучшением эксплуатационных показателей зданий и сооружений с заменой или восстановлением отдельных конструкций и их элементов, инженерного оборудования без изменения геометрических размеров объекта, функционального назначения и его технико-экономических показателей; 

перепланирование (переоборудование) квартир, нежилых помещений - ремонтно-строительные работы, которые производятся за соответствующими проектами по изменением физических параметров этих помещений, вознесением или перенесением внутренних легких некапитальных перегородок устроением новых элементов и деталей, прорезов без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого дома с целью улучшения благоустройства квартиры, ее эксплуатационных теплотехнических и других показателей без ограничения интересов других граждан, которые проживают в этом доме;

техническое переоснащение – комплекс мероприятий (как правило без расширения производственных площадей) с повышением технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и деятельность на основе внедрения передовой технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего оборудования для всесторонней интенсификации производства, увеличение производственных мощностей, улучшение качества продукции при обеспечении роста производительности работы, снижение материалоемкости и себестоимости продукции, экономии ресурсов.

Рассмотрим  эти определения детальнее.

По новому строительству –  здесь речь идет об объектах которые строятся на свободных или освобожденных от строений участках. Освобожденные участки – сносятся старые строения и на их месте возводятся новые.

Реконструкция. Особенность состоит в том, что объект перестраивается без сноса ( в отдельных случаях допускается снос, но без разборки фундамента и строительство в его границах). Смена геометрических размеров предусматривает возможность достройки дополнительных этажей или отдельной входной группы. Смена функционального назначения объекта. Смена основных технико-экономических показателей.

Основные  технико-экономических показателей строения это:
- Площадь строения – м. кв.
- Этажность
- Общая площадь помещения
- Полезная площадь
- Строительный объем здания.
Смена основных элементов конструкции – замена балок перекрытия, кровли и т.п.

Перепланировка. Смена физических параметров помещений: длина, ширина, т.е. площадь помещения, но без смены функционального назначения этих помещений. При перепланировке запрещается вмешательство в капитальные стены.

Капитальный ремонт. В этом случае улучшаются эксплуатационные показатели объекта. Замена  отдельных элементов конструкций (перегородки, оконные блоки, лаги полов и т.п.), замена инженерного оборудования. Но при этом не меняется геометрические размеры и функциональное назначение помещений.

Выбор варианта применения определений при решении вопросов связанных с узакониванием объектов недвижимости.

Это важный момент, так как выбор правильного пути решения поставленной задачи позволит сэкономить время и достигнуть правильного результата.
Прежде всего, необходимо уяснить какие изменения были произведены или будут проводиться на объекте.

1. Вопросы узаконивания объектов недвижимости очень важны, т.к. позволяют избежать административной ответственности и крупных штрафов.

2. Узаконивание объектов позволяет в полном объеме реализовывать свое право собственности.

3. Умение  правильно определить вида работ позволит в дальнейшем избежать ошибок при оформлении документов, что даст возможность сэкономить время и деньги.