Юридическая компания «Миранда»

В очередной раз Верховный Совет Ук­раины Законом «О Государст­венном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 28 декабря 2007 года продлил срок действия запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, внеся коррективы в «запрещающие» пункты 14 и 15 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины (ЗК).

Теперь предельным сроком указанного запрета является момент вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель. А в остальном содержание «запрещающих» пунктов осталось неизменным.

Но пока в настоящем, как и в прошлом, мораторий на торговлю землей сельскохозяйственного назначения — на самом деле всего лишь фикция. Это обу­словлено несовершенством правовой конструкции самого запрета. Благодаря этому многим юристам удалось найти немалое количество разного рода лазеек в отечественном земельном законодательстве, позволяющих на вполне законных основаниях прокручивать целый ряд схем по отчуждению сельскохозяйственных земель в обход моратория. В настоящее время наибольшей популярностью пользуются следующие схемы обхода моратория.

Начнем с самой очевидной лазей­ки. Согласно пункту 15 раздела X «Пере­ходные положения» ЗК, запрещено отчуждение «земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства». Из смысла этой формулировки следует, что данный запрет касается только земель, выделенных для ведения личного крестьянского хозяйства, которые ранее входили в состав КСП и были в порядке паевания разделены между его членами. То есть на эти земли в свое время членам КСП были выданы сертификаты на земельную долю (пай), которыми подтверждались их право на выделение пая в натуре и получение государственного акта на право собствен­ности на землю.

А это значит, что действие моратория не распространяется на участки личного крестьянского хозяйства, которые имеют происхождение, не связанное с паеванием, а были получены напрямую из земель государственной или коммунальной собственности либо появились в порядке изменения целевого назначения.

Кроме того, следуя этой логике, под действие моратория не подпадают также земельные участки личного крестьянского хозяйства, поменявшие своего собственника в результате отчуждения или наследования. Так, в выданных новым собственникам государственных актах на право собственности на эти земельные участки в качестве основания их выдачи указан договор или свидетельство на наследство.

Также в пункте 15 раздела X «Пере­ходные положения» ЗК не упоминаются земельные участки, выделенные в собственность гражданам для ведения садоводства.

Еще этот пункт, стараясь ограничить манипуляции с землей, употребляет такое понятие, как «изменение целевого назначения (использования) земельных участков». Однако законодатель не учел то обстоятельство, что «изменение целевого назначения» существенно отличается от «установления целевого назначения». Последнее возможно в случае укрупнения земельного участка за счет присоединения к нему других земель либо путем его дробления на более мелкие за счет выделения или разделения, поскольку никакого «наследования» целевого назначения законодательство Украины не предусматривает. Это упущение законодателя привело к появлению еще одной возможности обойти мораторий.

Не менее популярной сегодня схемой обхода запрета на отчуждение сельскохозяйственных земель является договор мены. С его помощью можно обменять «запретный» земельный участок на другой участок. Тем не менее, хотя формально законом не запрещено обменивать разные по размеру, качеству и целевому назначению участки, все же не стоит этим злоупотреблять, меняя слишком разные земли. К тому же нотариусы в большинстве случаев отказываются удостоверять договора мены явно неравноценных земельных участков. Кроме того, не стоит забывать, что такая неравноценность может послужить причиной признания договора мены мнимой сделкой со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Еще одна схема отчуждения земель сельскохозяйственного назначения основана на том, что мораторий не упоминает обращение взыскания на имущество должника. Ее применение позволяет приобрес­ти любые сельскохозяйственные земли, находящиеся в собственности граждан либо юридических лиц.

Суть этой, ставшей уже классической, схемы сводится к тому, что собственник земли по договору займа берет у лица, заинтересованного в получении этой земли, некоторую сумму в долг. Как правило, эта сумма является заранее оговоренной стоимостью земли. Деньги, естественно, возвращать никто и не собирается. В результате кредитор (а по сути дела, покупатель земли) обращается в суд с иском о взыскании с должника суммы долга.

В ходе судебного разбирательства суд устанавливает отсутствие у ответчика денежных средств, достаточных для погашения долга. В связи с этим кредитор меняет свои исковые требования и просит суд обратить взыскание на имущество должника. Должник против требований кредитора, конечно же, не возражает и полностью признает иск. Далее путем заключения мирового соглашения стороны договариваются о взаимовыгодном варианте погашения долга — передаче земельного участка в собственность кредитора.

Также мировое соглашение можно заключить и на стадии исполнительного производства. Кроме того, на этой стадии обращение взыскания на земельный участок должника возможно и путем изменения порядка и способа исполнения решения суда. Если же в сговоре по отчуждению земельного участка через договор займа кроме кредитора и должника участвует и суд (что уже стало закономерностью), то можно обойтись и без мирового соглашения — суд без особых проблем обратит взыскание именно на земельный участок, а не на какое-либо иное имущество должника.