Юридическая компания «Миранда»

Понятие «самострой» (самовольно построенное недвижимое имущество) определено в статье 376 ГК как объект недвижимости, построенный или строящийся на земельном участке, который не был отведен для этих целей или без надлежащего разрешения, или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Зачем нужна регистрация?

В гражданском обороте достаточно ­часто возникает необходимость юридически оформить правоотношения относительно объектов недвижимости, которые не завершены строительством или не зарегистрированы надлежащим образом. В соответствии же с частью 6 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (Закон о регистрации) сделки относительно недвижимого имущества осуществляются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с данным Законом.

Аналогичные положения закреплены и в ГК. Так, в статье 182 Кодекса говорится, что право собственности и другие имущественные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. А статья 331 ГК устанавливает, что право собственнос­ти на новосозданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства; если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, то право собственности возникает с момента принятия в эксплуатацию; а если право собственности подлежит государственной регистрации, — то с момента такой регистрации. Частью 2 статьи 376 Кодекса закреп­лено положение, согласно которому лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Однако части 3 и 5 указанной статьи позволяют обрести право собственности на такое имущество по решению суда при выполнении определенных условий (будут рассмотрены ниже).

Таким образом, для приобретения возможности заключать сделки относительно объектов как самовольного, так и незаконченного строительства, собственнику необходим документ, подтверждающий государственную регистрацию его права собственности на такое имущество.

Как зарегистрировать самострой?

Исходя из понятия самостроя, закреп­ленного в действующем законодательстве Украины, возможны следующие проблемные моменты и, соответственно, пути выхода из сложившейся ситуации.

1. Строительство на не отведенном для этого и не принадлежащем застройщику земельном участке (без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, поскольку их получение связано с наличием соответствующей документации на земельный участок).

Как сказано выше, право собствен­ности в таком случае может быть приобретено только по решению суда при условии предоставления земельного участка под уже построенное имущество (в соответствии со статьей 14 Закона Украины «О градостроительстве» предоставление земельного участка под строительство осуществляется местными советами или их исполнительными органами).

В этом случае регистрация и выдача правоустанавливающего документа на имущество осуществляется на основании соответствующего решения суда (статья 19 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», приложение № 1 к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года). При этом из текста указанной статьи Закона ясно не видно, достаточно ли для регистрации права собствен­ности только одного из перечисленных в ней документов или же необходимо предоставить все возможные. В последнем случае необходимо предоставлять также документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (если земля предоставлена в собственность, а не выдана в пользование), и акт приема недвижимого имущества в эксплуатацию.

Одновременно следует иметь в виду, что, согласно статье 376 ГК, если собственник земли возражает против признания права собственности за лицом, совершившим самовольную постройку на его земле, или это нарушает права других лиц, такое имущество подлежит сносу за счет лица, построившего его. Кроме того, право собственности на самострой может быть признано за собственником земельного участка, если это не нарушает прав других лиц. При этом, согласно части 6 статьи 376 ГК, лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на компенсацию расходов на строительство.

Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» предусматривает ответственность (в виде штрафа) застройщика за допущенные при строительстве нарушения. При этом уплата штрафа не освобождает предприятие от обязан­ности устранить допущенные нарушения и возместить убытки, возникшие вследствие таких нарушений. Кроме этого, нарушение строительных норм в предусмотренных законодательством случаях может повлечь за собой административную или уголовную ответственность виновных лиц.

2. Строительство недвижимости на принадлежащем или находящемся в пользовании застройщика земельном участке, но без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Как видим, в данном случае недвижимость либо построена без изготовления всей или части необходимой документации, либо не соответствует имеющейся документации. Согласно статье 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий», разрешение на строительство объекта градостроительства собственнику или пользователю земли выдается исполнительными органами местных советов. Причем одно такое разрешение еще не дает права на начало строительных работ — согласно статье 29 указанного Закона, разрешение на выполнение строительных работ выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля под конкретный проект застройщика.

Разработка проектной документации, строительство и сдача объекта в эксплуатацию осуществляются в том числе в соответствии с Законом Украины «Об архитектурной деятельности». Согласно статье 4 указанного Закона, эти работы должны обязательно включать разработку, согласование и утверждение проектной рабочей документации. В случае полного или частичного отсутствия указанных документов регистрация права собственности на такое недвижимое имущество без их изготовления весьма проблематична по ряду причин. Регистрировать такое имущество, как недострой, невозможно в связи с отсутствием всей или части необходимой документации.

В то же время статья 376 ГК преду­сматривает два условия регистрации права собственности на самострой:

В любом из названных случаев право собственности может быть признано лишь по решению суда, а суд у нас, как известно, руководствуется внутренним убеждением. Согласно положениям части 7 статьи 376 ГК, в случае существенного уклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил, суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, совершившее (совершающее) самовольное строительство, провести соответствующую перестройку. Если ее проведение невозможно либо застройщик не желает провести такую перестройку, по решению суда это недвижимое имущество подлежит сносу за счет лица, совершившего (совершающего) самовольное строительство. За его же счет проводятся работы по приведению земельного участка в исходное состояние.

Исходя из действующего законодательства, проведение необходимой перестройки устраняет несоответствие сооружения имеющейся документации и делает возможным принятие его в эксплуатацию, а следовательно, и регистрацию права собственности на такой самострой.